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把房產給獨生兒女,新規實行后如何“省錢”?有一項規定需要注意
【家裝行業網】 時間:2019-10-02 來源:騰訊網
房子,已經成為每家每戶最大的財富。

擱在原來,物質匱乏的時候,吃飽穿暖尚且是個問題,手里能有點現金,家里多幾個大件的家電,就算是一家人最珍貴的東西了。

可是,這20年來,伴隨著樓市的高速膨脹,我們的戶均套數已經達到了1.1套。

中金公司此前發布的報告稱,按城鎮住房2.74億套(不含集體戶)來計算,對應存量面積261億平方米,家庭戶均擁有住房達1.13套。

不管是人均1.1套以上的住房,還是17億平米的銷售面積,短短二三十年的功夫,能讓大部分人“居者有其屋”,堪稱是一個奇跡。

一個家庭最重要的財產,如何傳承,是每位父母都操心的問題,房子是自己的名,眼看著年齡漸長,想把房子給孩子,又不了解具體該怎樣去做。

更重要的是,很多家庭都是“四二一”結構,這也就意味著,現在的獨生兒女,以后要撐起兩對父母,八個老人的大家庭,可以說“重任在肩”。

那么,把房產過戶給獨生兒女,如何“省錢”?趁“在世”清醒的時候辦,還是“離世”了順其自然?新規實行后,有一項規定要注意。


什么新規?

今年6月份,財政部、稅務總局聯合發布了《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》,涉及了房產繼承、贈與如何收稅的問題。

具體而言,這份公告將一部分原來按“其他所得”征稅的項目,調整為按照“偶然所得”項目征稅,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入,是“偶然所得”,繳納20%稅率,從9月1日起實施。

簡單點說:繼承房產,或者父母將房產送給子女,子女不需要繳納個人所得稅,從上個月就開始實行了。

不難發現,這個新規最主要的變化,是征稅“項目名稱”這一項規定。

必須要強調一點:名字變了,稅率卻沒有變,按照原來的規定,繼承、贈與房產也是不收個稅的,如今的“新規”,是對原來執行規定的“重申”,這一點尤為值得注意。

為什么要注意一項“變化了名稱,卻沒有變化稅率和征收方式”的規定呢?

答案很簡單:個人所得稅,是房產過戶子女的關鍵因素。

一般來說,房產過戶給子女,有三種方式:二手房買賣、繼承、無償贈與,這三種方式,哪一種才最“省錢”,關鍵就看個人所得稅。

第一種,二手房買賣。

買賣的方式大家都懂,父母跟孩子一塊去二手房交易場所,像真正的買家和賣家一樣,按正常流程走就可以了,帶上身份證、戶口簿、結婚證、房產證到房管局辦理轉移登記,需要交契稅1%(首次購買90平以下的)或1.5%(90平到140平)或3%(二套房),另有交易手續費、登記費、抵押登記費(如有貸款)、配圖費等。

有的人接受不了這點,把房子賣給自己的孩子,總覺得有點別扭,其實不然,買賣房產的學問也很大,方式用對了能省不少錢。

假如房屋已經滿兩年,不管是不是名下唯一的住房,增值稅就能免掉,但契稅、個人所得稅還要繳納。

假如房屋是滿五年且家庭唯一住房,父母把房子賣給孩子,個稅和增值稅都能免掉,只交契稅即可。

第二種,房屋繼承。


繼承是很多老年人偏愛的方式,過好自己這一生就足夠,房子讓兒女自動繼承,順水推舟,還不用費心,聽起來似乎很合適。

單從費用角度來看,這種方式花費最小,只需要交繼承的公證費用。這個費用根據地方不同有所差異,一般來說都很便宜。而且,不管是契稅、個稅還是增值稅,都不用交。

但是,繼承房產,要么是生前立下遺囑,要么是去世后子女自動繼承。

坦白說,采取這種方法的家庭并不多,原因很簡單,當父母在世的時候,不能采取繼承過戶的方式。

人們都不喜歡這種“非確定性”,遺囑是立了,房子產權還在自己這,終歸心里不踏實,等離世后再讓子女繼承,不由得又有點不放心。

如果是獨生子女的家庭那還好,趕上一家好幾個兄弟姐妹,等爹媽都離世后再進行產權過戶,會涉及到大量的復雜問題和流程,各類證明、文件、資料,產權上稍有爭議,就是麻煩,對父母來說,屬于不可控因素。

第三種,房屋贈與。

贈與房子,也是一種人們耳熟能詳的過戶方式,理論上來說,不光能送給子女,還能送給兄弟姐妹甚至是朋友,只是稅費有些許差異。

雙方需要先到公證處做贈與公證,再帶公證書和房產證到房管局辦轉移登記。大概費用有:費用:公證費(一般是評估價的千分之三),契稅3%(全額征收),交易手續費(按平方計價),登記工本費。

說到這里,大家應該能看出來了,通過贈與的方式給子女房子,重要的是這個“房產評估價”,更重要的是,贈與房子雖然不用交個稅和增值稅,契稅卻少不了,按照3%的稅率計算,再加上動輒高達2%的評估費用,成本可能會高達房產價值的5%,還要加上公證、來回奔波的麻煩。


回到上文的問題,這幾種方式中,新規下要注意個人所得稅的區別。

無論是繼承還是贈與,雖然花費很少,但是,一旦孩子以后要賣掉這套房,且房子不是“滿五唯一”,就會繳納20%的個人所得稅。

別小看個人所得稅,根據規定,贈與或繼承房屋再次出售的,要按(再次轉讓的收入-受贈時產生的費用支出-再次轉讓時產生的其他稅費-其他合理的費用支出)*20%計算應交稅額。

關鍵就在于這個“再次轉讓的收入”,因為子女接受贈與時的成本為0,相當于要足額計算房屋差價,20%的稅率,動輒就是幾萬乃至十幾萬的費用。

筆者為大家總結了幾點。

第一,最好“在世”時就辦了,比“離世”時辦更省心,除非身體條件特別差,或者有其他難以言明的家庭原因,繼承最好不要選。不說過世后產權過戶出問題,萬一以后有遺產稅,也需要考慮。

第二,假如孩子以后還要把這套房子給賣了,用“買賣”的方式更省錢,滿兩年就能免增值稅,雖然也要交個稅,但比起繼承和贈與后再轉賣的方式,能省下來不少錢。

第三,假如是滿五唯一的房子,給獨生兒女之后,他們鐵定不會把這套房給賣了,選“贈與”準沒錯。

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